物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环。日前，赣州中院梳理了一批涉物业服务合同纠纷的典型案例，以期发挥司法裁判的价值导向作用，化解物业纠纷难题。

　　某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》后，进驻该小区提供了物业服务。管某系小区业主，入住后按时缴纳物业费，后因房顶漏水、外墙渗水严重，认为物业公司未履行维修义务，拒绝交纳物业费。某物业公司遂起诉要求管某支付物业费及违约金。

　　法院生效判决认为，业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对小区全体业主均具有约束力，物业公司提供了物业服务，管某应按照合同约定按时缴纳物业费。虽管某提出其房屋渗漏水严重，物业公司置之不理，但因管某提供的证据不足以证明物业公司的管理服务存在严重瑕疵或违约行为，且房屋渗漏水属房屋质量问题，与物业服务不属同一法律关系，法院对管某的抗辩主张不予支持。遂判决管某向物业公司支付物业费及违约金。

　　根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，屋面防水工程、外墙面的最低保修期限为5年，5年内出现质量问题，应由开发商负责保修。如果超过5年保修期，因屋顶、外墙系共用部位，属于《民法典》规定的维修资金使用项目，可以依法申请专项维修资金对上述部位进行维修。因此，业主以房屋质量问题为由拒缴物业费缺乏法律依据。但业主在向物业公司反映房屋质量问题后，物业公司应当及时协助业主解决。唯有加强服务意识、提高服务质量，物业公司方能赢得业主的信任与支持。

　　雷某是赣县区某小区业主，该小区的物业服务经召开业主大会表决，决定实行业主自行管理，由业主委员会对小区进行物业管理服务。业主委员会经居委会、住建局审批备案成立。因雷某拖欠物业费，业主委员会多次催缴未果，遂诉至法院。雷某认为，业主委员会诉讼主体不适格，无权起诉欠费业主。

　　法院生效判决认为，《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。据此，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对小区进行自治管理。本案中，该小区业主委员会受业主大会的委托负责小区物业服务，业主委员会与业主之间形成了物业服务法律关系。遂判决雷某向业主委员会支付物业管理费。

　　根据《民法典》第284条规定，我国物业服务模式包括物业公司专业管理、业主自行管理和其他管理人管理。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，受全体业主的委托负责小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，其作为原告起诉，诉讼主体适格。

　　某物业公司与某国资公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司为瑞金市某小区及沿街商铺提供物业管理服务。按照有关规定，该小区沿街商铺登记在某房产公司名下，由某国资公司实际经营管理，但对物业费承担未明确规定。之后金融理财服务管理，某国资公司将案涉商铺全部租赁给某餐饮公司，租赁合同亦未约定物业费由谁承担。2016年5月，某房产公司支付了前一年的物业费，之后便未再支付物业费。物业公司在向某房产公司、某国资公司、某餐饮公司催缴物业费未果后，诉至法院。

　　法院生效判决认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。某房产公司作为产权登记业主，依法应当履行物业费缴纳义务。某国资公司作为实际经营管理人，与物业公司签订《前期物业服务合同》，就此表明物业费在签订合同后由某国资公司承担，在业主与物业使用人之间已达成一种默契，即由物业使用人承担。据此，本案物业费应由某国资公司承担，某房产公司作为业主对物业费的交纳承担连带责任。

　　本案判决尊重了业主和物业使用人的意愿，根据当事人的签约行为，确认了物业使用人支付物业费的义务。另一方面，业主作为产权登记人，系物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务，但实际上是物业服务的最终受益人，因此在物业产权登记人和实际经营管理人分离的情况下，业主作为产权登记人对物业费的交纳承担连带责任。

　　某物业公司和定南县某小区业主委员会签订《物业服务合同》，为小区提供物业管理服务。陈某系该小区临街商铺的业主，物业公司向陈某催收物业费，陈某认为物业公司向其主张物业费不合理。理由是其商铺位于小区外面，属于临街商铺，物业公司未提供任何安全、卫生、绿化、保安、保洁等物业服务，且该小区临街商铺都没有缴纳物业费。双方协商无果，物业公司遂诉至法院。

　　法院生效判决认为，物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。陈某主张其商铺在小区外面，物业公司并未提供物业服务，但案涉商铺属于物业公司的物业管理区域，且该商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区住宅是不可分割的统一整体。陈某享受了物业公司提供的物业服务，应当履行缴纳物业费的义务。遂判决陈某向物业公司支付拖欠的物业费。

　　临街商铺虽然位于住宅小区的外围边缘，地理位置特殊，但与小区其他非临街住宅构成一个不可分割的整体，共同形成物业管理区域。该区域内的所有房屋主体设施和配套设施均由物业公司统一管理，物业公司为整个物业区域提供的物业服务系针对全体业主，亦包含临街商铺的业主。因此，临街商铺业主以未享受物业服务为由拒不支付物业费，缺乏事实依据。

　　某物业公司为章贡区某小区提供物业服务，刘某系该小区业主，自入住小区后一直未缴纳物业费金融理财服务管理金融理财服务管理。物业公司遂诉至法院要求刘某缴纳物业费及承担违约金。法院在审理案涉小区物业服务合同纠纷的系列案中，部分业主举证证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，譬如业主财物多次被盗，安全保障明显不到位；小区环境卫生无人管理、公共设施设备缺乏维护和修缮，业主多次向物业公司反映后，问题一直未得到解决。

　　法院生效判决认为，某物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某应当按照合同约定支付物业费。但考虑到法院在审理案涉小区物业服务合同纠纷系列案中，查明物业公司在提供物业服务过程中，存在重大瑕疵，物业公司应承担相应的违约责任。根据物业公司的物业服务质量及物业收费标准，结合物业公司的违约行为及其违约程度，遂对物业公司诉请的物业费酌情核减10%。关于物业公司主张的违约金，法院不予支持。

　　物业服务是一个长期、动态的过程，包含了诸多内容，某一时刻、某一地点出现的物业服务不到位、滞后等问题，并不足以衡量整个物业服务的优劣，故业主不能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费。物业服务是否存在重大瑕疵，应当根据物业服务合同的约定、物业服务的质量、物业服务的长期过程及小区业主的整体评价等因素综合考量。如果业主能够举证证明物业公司提供的物业服务确实存在重大瑕疵，物业公司应承担违约责任。金融理财服务管理金融理财服务管理